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                百姓彩票平台南沙發布共有產權房管理細則
                • 2019-10-28 11:25:53
                • 來源: 南沙區
                • 分享到
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                登記滿8年可上市轉讓,新購房人取得商品住房產權。日前百姓彩票平台南沙區政府官網正式公布《百姓彩票平台南沙新區試點共有產權住房管理實施細則》(簡稱《細則》)。該《細則》明確了南沙區共有產權住房的性質,列明了審核配售、回購、上市流轉、監督管理,以及房屋價格、貸款、稅費等具體情況,文件有效期至2021年11月5日止。

                南沙蕉門河一帶即景。

                面向戶籍住房困難家庭、緊缺型人才和港澳青年

                2018年11月,南沙區發布了《百姓彩票平台南沙新區試點共有產權住房管理辦法(暫行)》是百姓彩票平台首個共有產權住房方面的規範性文件;同年選定了南沙城投公司的首築花園作為區內首個共有產權住房試點項目。由於《管理辦法》多在大的方面作方向性的指引,許多細節仍不明確,因此南沙區住房城鄉建設局牽頭草擬了《細則》作為已頒布的《管理辦法》的配套文件。

                據《細則》,南沙區共有產權住房申購對象有兩類,分別為本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭(以下稱“對象一”),以及區域內重點發展領域緊缺型人才、港澳青年(以下稱“對象二”)。實行網上申請與線下提交資料接受審核相結合的方法進行申購。

                經審核符合資格的申請人名單公示期滿後,區住房城鄉建設局在公證部門的公證和其委托的區屬國有企業的協助下對購房人的選房順序進行搖珠。搖珠結果在百姓彩票平台市南沙區政府門戶網站(www.gzns.gov.cn)和百姓彩票平台南沙新區(自貿片區)政策兌現系統(www.nszcdx.com)予以公示,公示期為5個工作日。最終搖珠順序名單由區住房城鄉建設局以書面形式通知其委托的區屬國有企業。

                申購者產權份額應超過50%,不得高於80%

                共有產權住房銷售價格以第三方獨立專業評估機構根據房源推出時點的市場情況進行評估,按照低於銷售時點同地段、同品質普通商品住房價格的原則,綜合房屋的樓層、朝向、面積、景觀等因素設定“一房一價”,並在銷售前按程序報區住建局備案。剩余房源再次銷售時,根據銷售時點的市場價格情況重新確定銷售價格。

                購房人應在簽訂認購書階段予以確定所支付的購房出資額,購房人產權份額按照擬實際出資額(含抵押貸款本金部分)占所購買共有產權住房評估價格的比例確定,原則上購房人產權份額應超過百分之五十,但不得高於百分之八十。該出資比例在簽訂購房合同後不得變更。政府產權份額由區住建局或其委托的區屬國有企業(代持機構)持有。購房合同應明確共有產權份額、房屋使用維護、禁止出租和政府產權部分租金繳交標準與安排等內容。

                在登簿時,登記事項記載於不動產登記簿,其中土地使用權取得方式根據項目實際情況,登記為“劃撥”或“出讓”;對象一所購買住房登記的房屋產權性質為“共有產權保障性住房”;對象二所購買住房所登記的房屋產權性質為“共有產權人才住房”。登記簿應當根據購房合同約定的比例,登載購房人和受委托的區屬國有企業持有房屋產權的相應比例,並記載相應支付出讓金的情況和出讓起止時間。

                購房人可以按照相關規定申請住房公積金、商業銀行貸款等購房貸款。貸款機構、開發建設單位、購房人和代持機構四方簽訂房產按揭合同,貸款機構向開發建設單位支付抵押份額房款,購房人按照抵押貸款合同約定還貸。代持機構向按揭銀行作出回購承諾,當出現購房人還貸違約,代持機構應按購房合同約定對購房人份額進行回購,向銀行履行相應義務。

                登記滿8年可上市轉讓,新購房人取得商品住房產權

                共有產權住房的上市流轉方面,《細則》規定了內循環方式和外循環方式兩種,具體來說有登記滿5年、滿5年不足8年、滿8年三個節點。購房人自核準產權登記之日起未滿5年的,不允許轉讓房屋產權份額。但由於購房人無法獲得相應購房貸款且不能在規定時間內補足購房款致使購房行為無法完成的,開發建設單位依法解除共有產權住房購買合同,購房人前期所交的購房款中扣除相應違約金後予以無息退還,所選購住房歸入剩余房源。

                購房人自核準產權登記之日起滿5年而未滿8年的,可通過內循環方式流轉房屋產權份額。具體來說,可向區住建局提交產權流轉申請,明確出售價格。同等條件下,代持機構可優先購買購房人所占份額。代持機構回購價格=原銷售價格×(1+計息周期對應的銀行存款基準利率),計息周期自購房合同簽訂之日起至回購合同簽訂之日止。代持機構明確表示放棄購買或超過7個工作日未表態的,購房人可在區住建局或其委托的區屬國有企業建立的網絡服務平臺發布轉讓所購房屋產權份額信息,轉讓對象為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

                登記滿5年而未滿8年的,購房人也可按申請購買政府產權份額。購房人申請購買政府產權份額時,應由雙方共同委托具備資格的房地產估價機構參照申請購買時點周邊類似交易評估確定房屋的市場價格,並在此基礎上協商確定交易價格。購房人應當在收到南沙區住建局出具同意的審核意見後15個工作日內,與代持機構簽訂購買協議,並按照協議約定及時向南沙區住建局指定的賬戶補繳價款。

                補繳價款的計算公式為:補繳價款=申請購買政府產權份額時點房源項目交易價格×住房建築面積×政府產權份額。購房人與代持機構協商一致後,應持該書面證明到南沙區不動產登記中心,按照不動產登記的有關規定辦理不動產轉移登記手續。但是,購買協議中應約定所購得產權份額在規定時間內不能上市轉讓。

                外循環方式流轉指的是,共有產權住房購房人自核準產權登記之日起滿8年,可向區住建局提交上市申請,同等條件下,代持機構可優先購買購房人所占份額。代持機構明確表示放棄購買或超過7個工作日未表態的,經購房人和代持機構協商一致,可共同向其他符合本地住房限購條件家庭轉讓房屋,新購房人取得商品住房產權。原購房人和代持機構按照所占產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

                共同持有產權期間,購房人需定期繳納政府產權份額比例租金

                共同持有產權期間,代持機構、購房人依法規分別繳納相關稅費;不動產發生交易時產生的相關稅費亦亦由交易雙方各自承擔。物業服務費由購房人承擔,並在購房合同中明確。購房人按照本區商品住宅專項維修資金管理規定,全額繳納住宅專項維修資金。同時應當根據約定,承擔房屋日常管理維護費用。

                購房人在未取得房屋完整產權期間,需按月或按季度向受委托的區屬國有企業繳付政府產權份額比例的租金,具體繳交安排應在購房合同中約定。共有產權保障性住房與共有產權人才住房采用不同的租金標準,租金征收標準可根據項目具體情況進行核減。對象一與政府共同持有產權期間的租金標準(即共有產權保障性住房)按照適當低於同地段、同類型住房租金水平的原則,由區住房城鄉建設局會同物價部門確定(租金標準每5年視實施情況調整制定),並在申購公告中公布。

                對象二與政府共同持有產權期間的租金標準(即共有產權人才住房),應在共有產權住房申購公告中即予以明確,由第三方獨立專業評估機構根據房源推出時點市場租金情況進行評估,參考同地段普通商品住房租金標準確定,並在銷售前按程序報區住房城鄉建設局備案。受委托的區屬國有企業往後每5年委托第三方獨立專業評估機構重新評估租金標準,報區住房城鄉建設局備案後執行。

                房地產經紀機構人員

                不得違規代理共有產權住房出售、出租等業務

                共有產權住房配售後,由受委托的區屬國有企業開展常態化的管理巡查,發現並制止房屋出租、破壞性使用等違規違約使用行為,購房人違反約定私自出租房屋的,區住房城鄉建設局應責令其停止出租行為,並追繳歸屬非法所得;違規破壞性使用房屋,造成房屋損壞,影響自身及鄰裏住用安全的,區住房城鄉建設局應責令其出資修繕房屋,恢復使用條件,確保住用安全。拒不改正,或改正措施不得力的,區住房城鄉建設局可責令其騰退住房,禁止其10年內再次申請本區各類保障性住房和政策性住房,情節嚴重的,追究法律責任。

                《細則》也規定,房地產經紀機構及其經紀人員不得違規代理共有產權住房出售、出租等業務。違規開展業務的,由區住房城鄉建設局責令限期改正,對房地產經紀人員處1萬元以下罰款;對房地產經紀機構,取消網上備案資格,處3萬元以下罰款,情節嚴重或者造成惡劣影響的,追究相關法律責任。

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